LA CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA EN ESPAÑA.
JOSÉ MARÍA QUIROS. AEDAS HOMES
Webinar construcción industrializada organizada por la revista Ecoconstrucción 5.II.2026
La construcción industrializada tiene muchos años de existencia, incluso siglos, pero en España ha sido muy reciente su uso. Por ponernos en situación no tenía ningún sentido en España embarcarnos en desarrollar la construcción industrializada porque teníamos una fuerza laboral de unos 3,5 millones, bastante experimentada, con unos rendimientos altísimos y a unos costes de producción realmente asequibles. No olvidemos que en 2006 se estaban construyendo 800,000 viviendas cuando vino la crisis de 2008. De esos 3,5 millones de personas, prácticamente dos tuvieron que buscarse acomodo en otros sectores, porque además fue una crisis larguísima. Pasamos de hacer 800,000 viviendas prácticamente 50 y lo que vimos en Aedas Holmes fue que, en el momento que la construcción volviera a su dinamismo íbamos a tener un problema y es que el tejido industrial y en especial la mano de obra se habían destruido. Lamentablemente así fue. Entonces, en el 2018 empezamos a detectar los primeros síntomas: el retraso en los plazos y el desvío en los costes de nuestras obras. Eran los síntomas de esta carestía de la mano de obra y llegamos a la conclusión de que había que empezar a industrializar las obras. Lo primero que hicimos fue un repaso de qué sistemas y de fabricantes había operativos en España. Nos encontramos con su práctica inexistencia. Había unos sistemas muy poco desarrollados técnicamente, y caros, poco competitivos económicamente, pocos fabricantes y por supuesto con una escasa demanda. Todo ello se reduce a un solo problema: cuando no hay demanda, no se desarrollan los sistemas, no se desarrollan los procesos constructivos, todo es caro, con escasa capacidad y pocos fabricantes. Estamos hablando del 2018.
Existía OM, existía Baupanel, estaba Modultec, y una serie de ellos y otros que siguen todavía. De baños industrializados, había dos fabricantes. Los prefabricados de hormigón no estaban pensados para la construcción residencial, eran sistemas básicamente isostáticos que generaban unas vigas con unos descuelgues enormes que impedían el paso de las instalaciones o colocar los capialzados para las persianas. Pilares de unas dimensiones enormes. En suma, algo imposible de utilizar. En cuanto a fachadas industrializadas había algunas de hormigón prefabricado que quizás era el elemento que llevaba más años. Y había por ahí alguna empresa que hacía estructuras de madera, bueno, Egoin o Madergia pero no sabíamos cómo lo iba a tolerar el mercado y cómo lo iba a entender. Pues con este escenario lo que hicimos fue nuestro proceso de adopción de un sistema industrializado lo que hicimos fue una auditoría técnica, ver la solvencia financiera, analizarlo muy detenidamente antes de tomar la decisión de implementarlo en un proyecto. Lo primero que hacemos es hacer un proyecto piloto con ella y a partir de ahí, analizar lo que pasa. Con las experiencias tenidas hemos ido implementando progresivamente prefabricados en nuestras promociones. La mayoría han sido exitosas. Evidentemente no consigues todos los beneficios a la primera.
También he de decir que la clave del éxito de la industrialización es introducirla en la fase de proyecto básico o incluso antes. En el momento de comprar un suelo ya hay que pensar en un sistema industrializado. Nosotros no pudimos hacerlo antes porque introdujimos la industrialización en proyectos que no estaban pensados para eso, porque si ves el proceso de una obra tradicional, mientras lo metes un proyecto, pides la licencia de obra, ejecutas la obra han pasado 4 años y necesitábamos tener experiencias rápidas por el problema acuciante de vivienda. En este contexto, lo primero que utilizamos fue la construcción modular 3D en promociones unifamiliares. Hicimos o hemos realizado y estamos realizando unas 10 o 12 promociones con ella. Hoy en día nuestros puntos de venta los estamos haciendo así, pero la construcción industrializada, todos lo sabemos, hay dos formas de hacerla: la modular 3D y la de componentes 2D y sobre ella ir metiendo componentes, baños, fachadas y demás. Empezamos por la de componentes, que era lo que más había en el mercado y lo que parecía más fácil. Y así en diciembre del 21 entregamos nuestra primera promoción en Valencia con fachadas industrializadas que eran de hormigón prefabricado. Enseguida empezamos con los baños. En 2022 entregamos nuestra primera promoción con baños industrializados, pero evidentemente la asignatura pendiente era la estructura y ahí vimos claro que, o eran de hormigón, o eran de madera.
La madera nos daba, no digo miedo, pero sí respeto porque era algo desconocido para nosotros. Y en general para el mercado. Parecía mucho más asequible el hormigón, pese a las limitaciones que ya hemos comentado.
La experiencia con madera ha sido francamente buena. Fioresta fue nuestra primera promoción en altura con estructura de madera levantado en la Comunidad Valenciana con más de 1.100 toneladas de madera. Fue un hito en nuestra compañía, no solo por hacerla en madera, sino por el grado de industrialización, por ensamblaje de componentes y grado de digitalización. Partiendo de un forjado sobre rasante de hormigón, fuimos metiendo componentes. La fachada, que como veis bien hasta con la carpintería, los patinillos, los núcleos de comunicación eran de madera y los baños industrializados que veis que asoman.
Con la madera nos llevamos una gratísima sorpresa. No sabíamos cómo lo iban a entender los compradores pese a que es un material que tradicional, históricamente muy utilizado en los cascos antiguos de nuestras ciudades españolas, donde llevan varios siglos en servicio. O sea, que su durabilidad estructural no está en entredicho y en el peor de los casos ha sido ha sido indiferente, pero la madera la estamos asociando más a promociones de calidad, por dos motivos: porque entendemos que estamos dando más calidad y porque tiene un ligero sobrecoste del 2 al 3% respecto a la construcción tradicional.
Rápidamente casi en paralelo, nos encontramos por fin con dos sistemas industrializados de hormigón prefabricado que eran compatibles con nuestra construcción residencial, en concreto el de Viguetas Navarras y el de Molins. Nos pusimos rápidamente a trabajar y fuimos capaces de entregar nuestra primera promoción. Aparte de ellos, hay otras soluciones industrializadas que son válidas también, pero son ingenierías. Es el caso de SE o de Elastic Potential, que lo que hacen es llegar a acuerdos con “prefabricadores” para que les desarrollen su sistema y les fabriquen su sistema.
¿Cuál es la situación actual después de estos prototipos? Yo digo que corriendo escaso riesgo porque el examen, las “diligencias debidas” a las que sometemos a las compañías y a los sistemas es exhaustivo. Hoy en día nuestra estrategia no pasa por la construcción modular, aunque tiene sentido en determinadas obras, donde la escasez de mano de obra es extrema, donde el precio de la materia prima es muy alto o el plazo prima sobre el precio, pero no en nuestra construcción residencial. Lo estamos utilizando por ejemplo en nuestros puntos de venta, como decíamos antes, y tiene muchas ventajas. Una de ellas es que los podemos desmontar y volver a reutilizar en otro sitio con la consiguiente reducción de residuos generados. Nuestra estrategia va más por una industrialización por componentes. Eso que explicaba antes: sobre unas estructuras prefabricadas ir añadiendo componentes. Las estructuras de hormigón prefabricadas han resultado un éxito también. Seguimos desarrollándola y haciendo promociones con ellas.
Ahora mismo, yo creo que nuestra guerra es eliminar todos los puntales que podamos, que nos permite reducir costes y reducir plazos y mano de obra. Sobre todo, la industrialización la enfocamos a reducir mano de obra y plazos. No nos planteamos a corto plazo la reducción de costes, que llegará, pero de momento estamos lejos de ello Si hay una industria que se ha desarrollado claramente en construcción industrializada ha sido la de los baños. Hoy en día hay por lo menos 10 o 12 empresas que fabrican baños y lo hacen con una calidad realmente buena. La producción es de 30 a 40 000 baños al año, lo que nos da el volumen de la industrialización en España. Hoy en día más del 30% de nuestras promociones llevan baños industrializados. Y, en cualquier caso, lo que sí que hacemos es realizar todos nuestros proyectos diseñando los baños para ser industrializados. Luego los haremos o no, pero al revés no es posible.
Hoy en día estamos siendo capaces de que sean competitivos en las estructuras prefabricadas de hormigón. Pero donde tenemos una cruzada importante es en las fachadas industrializadas. Me atrevería a decir que hay dos tipos, las de hormigón y las industrializadas. Las primeras las estamos tratando de utilizar en todas las promociones, porque nos permite una arquitectura bastante buena y es la más competitiva económicamente, además de que es absolutamente durable y no necesita andamios.
El problema es que los fabricantes de fachadas de hormigón están dando plazos cercanos a 2 años. Y con los fabricantes de estructuras de madera pasa lo mismo y los baños empiezan a estar ya saturados.
Ahora lo que tenemos es una necesidad perentoria de crear nuevas fábricas si queremos que la construcción industrializada coja volumen. Ahora mismo estamos prácticamente a tope de capacidad.
En cuanto a la financiación yo creo que está resuelta para la construcción tradicional con el préstamo al promotor que se puede disponer en obra, pero no en la fábrica. Yo no creo personalmente que la solución a esto sea modificar la ley hipotecaria. Me parece a mí que lo que hay aquí es un problema de garantías. Es evidente que hay que pagarle al fabricante un adelanto y lo que tenemos que establecer es quién va a correr con ese riesgo. Si va a ser el fabricante, el financiero o la promotora… Evidentemente nadie quiere correr con ese riesgo. Nosotros, por supuesto tampoco, ¿no? Le das un adelanto de un 20% al fabricante y debes tener una garantía que vas a recibir ese ese material en tiempo y forma.
