idealista acaba de publicar nuestro documento de previsiones para 2026, así como un breve análisis de cómo cerrará 2025, elaborado por Francisco Iñareta (foto adjunta).
Los temas en los que ha profundizado son los siguientes:
La situación de la vivienda en España a cierre de 2025 está clara: emergencia nacional. La falta de oferta se ha vuelto endémica pero el foco sigue puesto en atacar los precios desde posturas altamente ideologizadas. Llevamos años instalados en este marco y es imprescindible abandonar este enfoque para adoptar un nuevo rumbo basado en el consenso, en los expertos y, sobre todo en las decisiones basadas en datos. Lamentablemente creemos que va a ser prácticamente imposible deshacer lo andado y las medidas avanzadas en las últimas semanas inciden en el camino equivocado.
En línea con la confrontación política, la vivienda se ha instalado en una suerte de posverdad, en la que desde las propias instituciones se intenta minar la confianza en los datos y estadísticas que se presentan para aportar claridad y transparencia al mercado, sobre todo cuando los datos presentados muestran la inoperancia, cuando no la nocividad, de todas las medidas adoptadas.
Vivimos una enorme incertidumbre legislativa en la que la falta de acuerdos mínimos provocará que sea prácticamente imposible aprobar o modificar ninguna ley que mejore la accesibilidad de la vivienda. En 2026 la situación de la vivienda solo profundizará en la senda que caminamos en los últimos años: los precios seguirán subiendo, tanto en venta como en alquiler, y la oferta seguirá bajando, tanto en venta como en alquiler.
En 2026 veremos cómo los precios se suavizan en las zonas en las que se han topado como consecuencia de esta normativa, mientras que seguirán subiendo en aquellos mercados en los que no se ha intervenido. Pero el coste de mantener el control de precios lo pagarán los que busquen casa y comprueben que la oferta sigue cayendo y las condiciones siguen endureciéndose. Será una lucha entre inquilinos: los que se benefician de las medidas coercitivas contra los propietarios frente a los que no encuentran casa como consecuencia de dichas medidas.
Es aquí donde se encuentra el verdadero problema que afronta ahora mismo el alquiler en España. La competencia entre familias para acceder a una de las pocas viviendas que hay en el mercado es feroz.
Ante la avalancha de candidaturas los propietarios se decantan siempre por los perfiles que mayor seguridad de pago les ofrecen (llegando a estar muchos de ellos financieramente sobrecualificados para los cánones establecidos), lo que genera un proceso de “elitización” del mercado del alquiler. A menor oferta es necesaria una mayor cualificación financiera para resultar elegido, lo que provoca que muchos perfiles que hasta la aplicación de las políticas de desequilibrio en el alquiler no tenían mayores problemas en acceder a arrendar una vivienda se vean excluidos. Dicho de otro modo, las medidas de protección para los vulnerables primero expulsaron del mercado a los propios vulnerables, después a quiénes podían llegar a serlo hasta llegar a la situación actual en la que amplios colectivos que son rechazados sistemáticamente.
La demanda de compra de vivienda es elevadísima, pero los precios récord que se superan mes tras mes provocan que cada vez sean más las familias que se retiran del mercado, ya que a pesar de que las condiciones de financiación son accesibles, exigen aportar un volumen de ahorros que no está al alcance de muchas de ellas. De todas formas, la diferencia entre oferta y demanda actual es tan marcada que la retirada de estas bolsas de demanda no traerá consigo una caída de precios, aunque sí podría moderar su crecimiento.
